房地产救市政策（房地产纾困政策）

　　重磅！徐州调整政策纾困房地产行业

　　4月28日，市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等相关部门在市住建局召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会，市区20余家在徐开发企业主要负责人参加了会议。会上，各相关职能部门负责人从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用政策等方面分别进行了宣贯。

　　科学实施土地供应

　　1.根据市场变化精准投放住宅用地，对去化周期较长的区域控制供地规模。

　　2.挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，剩余出让金在办理建设工程规划许可证前缴清，最长不超过6个月。

　　3.在办理商品房预售许可时，以整宗地抵押的，必须注销本批次预售部分房屋对应的土地抵押权，由抵押权人、抵押人进行共同约定，并向不动产登记部门提出申请；登记部门依照双方申请将约定的内容备注于相应不动产登记簿，注销预售部分土地使用权的抵押权。以在建工程抵押的，必须以批次为单位注销需办理预售许可的不动产，剩余部分办理在建工程抵押权变更登记。

　　加大信贷融资支持

　　1.按照依法依规、风险可控、商业可持续原则，对房地产开发企业加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷，有效缓解开发企业资金压力。

　　2.引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展“公积金 商业银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担。

　　3.鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。

　　4.加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。

　　优化市场营商环境

　　1.优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。单体工程主体完成50%，重点监管资金支付到50%；单体工程主体验收，重点监管资金支付到60%；单体工程竣工验收，重点监管资金支付到80%；建设项目竣工备案，重点监管资金支付到90%；办理初始登记，重点监管资金全额支付。

　　2.试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式。

　　3.调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模，由原来的每批次规模2万平方米调整为小高层、高层及非住宅项目可按栋申请，联排、洋房等高档住宅项目每批次不低于1万平方米，尾盘可一次性申请。

　　4.新建商品房首期物业专项维修资金由业主在办理商品房网签备案时一次性缴存；未售出或者未办理网签备案的房屋，建设单位应当在办理工程竣工验收备案前足额缴存。未按规定缴存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。

　　5.商品房竣工验收备案可依据规划核实证明分批次分区域办理，幼儿园等基础配套设施要与首批次竣工备案住宅同步交付使用，具备完整的使用功能。

　　支持合理住房需求

　　1.鼓励房地产开发企业积极主动提升商品房功能品质，建造差异化特色产品，在房屋质量、居住环境、物业服务等方面不断提升，满足各类消费者的需求。将开展新建住宅项目市政基础设施工程及精装修纳入基本建设程序管理，加强新建住宅施工图纸审查，有效解决商品房质量通病问题。

　　2.新购商品住宅144平方米以上的不限制转让，土地出让合同另外约定的除外；3.人才购房补助政策延续《徐州市“555”引才工程实施方案》（徐委发〔2021〕15号）规定。

　　调整住房公积金使用政策

　　1.在全市范围开办灵活就业人员（个体经营者、自由职业者和新市民）公积金缴存工作，按规定享受住房公积金贷款利率。

　　2.简化淮海经济区职工在徐购房使用公积金贷款流程，支持购房者通过“跨省通办”在公积金缴存地异地办理。

　　3.降低公积金贷款项目准入条件，高层住宅单体工程主体完成50%，即可申请公积金贷款。

　　5月10余城优化预售资金监管 “纾困”房企政策加快落地

　　5月以来，房地产政策的暖风频吹，各地不断优化调整楼市政策。在购房者需求端政策宽松的同时，针对房企供应端的政策也在放宽。最为明显的是，地方政府频繁修正此前过严的预售资金监管政策。

　　截至目前，包括南通、成都、海口等城市在内，5月已有10余个城市优化预售资金监管，内容涉及加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等。

　　从以往来看，预售资金是房企非常重要的现金流，一般占总预售金比例的30%-40%，不过，2021年随着部分房企流动风险显现，各地加强了预售资金监管。2022年，虽然多个城市放宽预售资金监管，但大多只是微调，对于缓解房企资金紧张效果有限。业内人士认为，房企应把握政策宽松时机，加大销售回款，同时抓住信贷窗口期。

　　月内超10城放宽预售资金监管政策

　　据中指研究院监测，在坚持“房住不炒”基调不变的前提下，截至目前，今年全国已有超120省市出台调控政策，“因城施策”调控方式十余种，主要表现为需求端的政策放松力度越来越大，政策也更加精细化，以促进刚性和改善性住房需求释放。

　　“稳楼市”的大门已经打开，但是对于部分房企来说，目前流动性危机仍然存在。5月23日，平安信托发布公告称，安远9号集合资金信托计划产品借款人武汉融侨置业有限公司未能偿还5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息；同一天，金科股份拟就“20金科03”债券提出展期一年的方案。

　　此前的5月20日，穆迪将佳源国际家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，展望维持“负面”。评级下调反映出佳源国际控股的流动性和违约风险上升。

　　针对房企“纾困”的政策，据中信证券统计，包括优化预售资金监管，项目并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，降低土地拍卖保证金比例，放松房地产企业债券融资限制，要求保持房地产开发贷款平稳有序投放等。

　　值得关注的是，2022年，各地出现适度放宽预售资金监管的迹象，以修正此前过严的资金监管政策。尤其是5月，这一现象更加明显。据中指研究院统计，5月已有十余个城市优化预售资金监管，包括南通、泰州、宿州、成都、海口、赤峰、无锡、景德镇、钦州、九江、扬州、吉林、徐州、梅州等。

　　其中，5月20日，南通在其发布的政策中提到，对优质房地产企业预售监管资金实行差别化监管政策，可享受增加拨付节点、降低重点监管资金额度、使用银行保函替代等额商品房预售监管资金等红利。此外，吉林、徐州、长春也都允许房企以保函替代预售监管资金。

　　对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从多地出台纾困政策上看，主要是调整预售资金监管办法，包括加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等方式。

　　政策微调暂未明显缓解房企资金压力

　　“房地产项目的预售资金监管，一般占总预售金比例的30%-40%，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面。”但刘水也表示，目前从缓解房企资金紧张程度上看影响有限。

　　克而瑞分析师房玲则认为，2022年多个城市出现了放宽预售资金监管迹象，但大多只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响，将进一步加大房企之间的分化，对整体流动性释放预计效果有限。

　　众所周知，预售资金归属于开发企业，但是房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，且随着项目的施工进度进行拨付。

　　此外，克而瑞分析师易天宇指出，从以往来看，预售资金是房企非常重要的现金流。但是，2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等省市相继出台政策加强预售资金监管，实行全额全程监管。在此背景下，预售资金可提取比例降低，加大了企业偿债压力。

　　据克而瑞监测88家重点上市房企数据后发现，仅有41家房企披露了相关预售监管资金。而在这41家房企中，只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内，2021年受限制现金占到了总现金的29%，较2020年增加了5个百分点，增速明显加快。

　　“最典型的如合景泰富，受预售监管资金大幅增加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加至2021年的217亿元，占现金持有总额的比重也从9%增加至74%。”房玲称，由此可见，预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响房企的现金支配，从而影响短期的偿债压力。

　　建议：房企抓住信贷窗口期积极融资

　　在房玲看来，要解决当下房企的问题，还是在于要支持优质民营房企的合理融资需求，加大出险房企的纾困力度，也要在保交付的前提之下进一步适当放宽预售资金监管政策；更重要的是建立市场信心，促进房企销售回款。

　　刘水表示，这轮“纾困”重点是区分项目风险与企业集团风险，金融机构不能抽贷断贷。另外，“纾困”的着眼点在于出险房企的项目，央行银保监会鼓励优质房企进行并购贷款融资，收并购出险房企的优质项目。

　　对于房企来说，刘水也认为，企业应抓住这个政策放松的窗口期，加大销售回款；另外，要借助于当前政府鼓励收并购融资的时机，通过发债、收并购贷款等方式积极融资。

　　需要关注的是，民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。其中，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企被监管机构选定为示范房企，在信用保护工具下成功发行公司债券。5月20日，碧桂园地产成功发行5亿元2022年第一期公司债券，利率4.5%。与此同时，龙湖和美的置业也宣布发行公司债，分别为5亿元和10亿元。这意味着民营企业的融资窗口打开了。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，从日前央行两次信贷政策会议内容来看，房企获取信贷的难度将进一步下调，企业需要积极抓住此类窗口期，能贷则贷，对于改善企业的资金面有积极的作用。

　　各地纷纷出台楼市纾困政策，百城购房需求连续3个月回升

　　自去年下半年以来，房地产下行趋势明显。

　　为此，各地的楼市纾困政策也不时出台。尤其是进入2022年以来，各地出台的楼市纾困政策更加频繁，且主要集中在信贷环境改善，如限贷松动，降低房贷利率、首付比例的调整、公积金贷款提额、人才住房补贴等，以及定向放松限购政策、放松限价、重提货币化安置、发放购房补贴、降低落户门槛等方面。

　　贝壳研究院认为，相比于去年四季度部分地方政府出台的供给端楼市纾困政策，今年以来需求端的支持政策更直接利于改善市场预期、降低购房成本。

　　那么在各地针对供给端、需求端均投下楼市宽松预期后，对需求端的购房者产生哪些影响？各地购房者的置业意愿和看房计划是否发生了变化？

　　针对需求端的纾困政策增多

　　今年以来，市场一个明显变化是针对需求端购房者的支持政策明显多了起来。

　　1月以来，广州、苏州、惠州、中山等多地下调首套、二套房贷利率。其中，苏州、惠州等城市下调幅度较大，一线个基点。下调房贷利率虽然对每月还款金额影响并不明显，但对市场信心预期影响较大。

　　除下调房贷利率外，有城市在首付比例上也做了大幅调整。2月17日，菏泽打响降首付“第一枪”，无房无贷购房者首付比例最低降至2成。此后，佛山、赣州、延吉、温州等多地跟进，佛山商业银行下调非限购区域部分楼盘首付比例，降低至2成；赣州首套房贷首付比例降至20%。

　　今年以来，多地还放宽了落户限制，降低落户门槛，发放购房补贴，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。玉林、珠海、保定、湖州、亳州、惠州、延吉及泸州等多地出台了购房补贴政策，补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等，主要包括一次性补贴、契税返还、发放消费券等方式。

　　直到3月1日郑州发布18条楼市新政，被业界评价为条条重磅，一举松绑了限购、限贷，此后还重启货币化安置，被看做是在楼市投下重磅炸弹，对提振购房需求大有裨益。

　　北京师范大学教授董潘在社交评论称，郑州楼市调控松绑政策很有利很有针对性，带有明显的突破性质，预计郑州救市方案会引爆各地救市方案的竞争热潮。

　　据不完全统计，截至目前，今年以来已有超过40个城市出台房地产相关纾困政策，那么这些纾困政策能否有效激发需求释放，又将如何影响接下来房地产市场走向。

　　置业意愿及计划看房占比回升

　　近期不同机构以调查问卷和实时监测数据给出了答案。

　　贝壳研究院通过监测实时数据分析认为，市场对政策的响应确已显现，但响应的力度尚不足够，春节后成交修复加快，价格基本止跌，上海、杭州、厦门、泉州等城市预期恢复较快，市场景气指数领先回升，但整体预期仍然偏弱，多数城市景气度还处于较冷水平。

　　贝壳研究院2月调研的消费者置业信心指数与去年四季度基本持平，“预期市场下行暂时观望”“调控政策影响购房资格和预算”是制约消费者购房的主要因素，其中制约二三四线线城市消费者的首要因素是“预期市场下行”，制约一线城市的首要因素是“购房资格和预算”。

　　中指调查近期进行了百城居民置业意愿调查的问卷收集调查。结果显示，近期市场情绪有所恢复，本次调查中83%的受访者拥有购房需求，较上月提升7个百分点，购房需求已连续三个月回升。同时，购房计划小幅提前，19%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升6个百分点，达到近半年最高值；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为43%和26%，整体计划置业时间较上月有所提前。

　　近期政策风向持续转暖，信贷利好逐步扩围，购房者预期稳中有升，观望情绪正缓慢消散。报告显示，随着信贷宽松逐步落地，2月超四成受访者认为近期贷款难度有所降低，超两成受访者认为未来贷款利率仍将下调。

　　观望情绪消散同时，2月售楼处到访占比与上月基本持平，但置业意愿、计划看房占比均有所回升，短期购房者观望情绪逐渐消散，市场预期趋稳。

　　从各能级城市购房意愿来看，一线购房意愿居首，三四线购房意愿涨幅较大，长三角购房意愿强烈，关中地区购房意愿明显改善，京津冀置业意愿相对较低。2月长三角地区有59%受访者购房意愿强于上个月，京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达19%，市场仍存一定观望情绪。但伴随贷款利率下降，近期北京楼市已逐步启动，或将带动环京地区市场升温。

　　对于未来购房预期，贝壳研究院预测，今年整体市场不会过热，局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行，且多数三四线城市面临的问题是信心不足，一线和重点二线城市的改善需求尚未得到充分释放。

　　中指研究院则认为，未来在利好政策和金融宽松的双重刺激下，市场预期将持续修复，政策或将延续宽松态势，贷款支持力度仍相对较大，房价或将逐步企稳，置业者低迷观望情绪或将逐步改善。

　　多地出台楼市纾困措施 业内:低能级城市较难出现反转行情

　　2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。据南方Plus，其中首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房贷款利率从此前的5.8%下调至5.6%。

　　之前的2月18日，南宁住房公积金管理中心印发文件指出，首套房公积金贷款最高额度从60万元提升到了70万元，二套房最高贷款额度从50万元提升到了60万元；文件将从3月1日起施行。

　　事实上，据克而瑞统计，今年以来，浙江、重庆、青岛等14个省市县已出台包括公积金贷款、财税补贴等在内的房地产纾困政策。

　　“今年以来各地利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》分析指出，当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有比较好的底部反弹、逐渐复苏的基础。

　　房地产政策进一步宽松

　　此次南宁印发的《南宁住房公积金缴存管理实施细则》等三个文件，除对首套房公积金贷款量额度提升外，还将二套房贷款首付比例从40%下调至30%，并取消了二套房不超过144平方米的限制。

　　同时，首套房、二套房的贷款月还款比例下限也被取消。此外，可使用公积金的对象范围也进一步扩大，户籍地、缴存地都在广西北部湾经济区城市内符合规定条件的缴存住房公积金的职工，也可向南宁公积金中心申请公积金贷款。

　　“南宁的文件是公积金政策的定向放松，尤其是针对二套房公积金贷款首付比例下降为30%，则明显针对改善性人群。”

　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》，从首付比例降幅来看比较有限，对于市场实际的提振作用也相对有限。不可否认，政策放松会拉动购房热度的提升，可以加快购房者入市的脚步。但公积金新规不会刺激大部分购房者入场，只是稍微起到一定的催化作用。

　　亿翰智库研究总监于小雨也认为，南宁的公积金新政对于购房者而言是一大利好，有利于减少市民的购房压力，刺激购房欲望。

　　房贷利率方面，除了四大行同步下调广州地区房贷利率外，近日南宁部分银行也将首套房贷款利率从原先的6.1%降至5.95%，二套房贷款利率则降至6.15%。

　　“房贷利率下调，充分说明当前房地产市场政策进一步宽松。受央行降准和降息等政策影响，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。”严跃进表示。

　　多地出台房地产纾困政策

　　自去年下半年以来，房地产行业下行趋势明显。国家统计局今日发布的数据显示，今年年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

　　事实上，今年以来，包括浙江及重庆、南宁、青岛、玉林、北海、惠州、菏泽、延吉、马鞍山、泸州、自贡、赣州和内江市资中县在内的14个省市县，纷纷出台了各种房地产纾困政策，主要包含以下几个方面。

　　一是放松公积金贷款。例如浙江提高三孩家庭的公积金贷款额度并优先放款；南宁提升首套房和二套房的公积金贷款额度；北海购买二套房或申请公积金二次贷款，最低首付比例由60%降至40%；自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行。有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。

　　其次是非限购城市重启最低首付20%。例如山东菏泽，四大行对“无房无贷”购房者首套房最低首付比例可执行20%。再如重庆和赣州，部分银行已经在执行首套房贷款最低首付20%的政策。

　　另外，通过财税刺激托底楼市。如广西玉林，新市民购买90平方米以下首套新房每套补贴6000元，购买90平方米以上首套新房每套补贴1万元，并给予50%的契税补贴；再如四川泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元的人才安居补助；浙江规定，高校毕业生到浙江工作，可以享受2万-40万元的生活补贴或购房租房补贴。

　　“上述政策并不代表房地产信贷政策出现根本性转向。无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整。”

　　克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》，菏泽、赣州、南宁等城市即便采取一系列“救市”措施，对市场的拉动力也限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，如上海、杭州等市场热度有望惯性延续。

　　林波表示，在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。