房地产债务展期规模增至1505亿，销售端回暖仍是化债核心动力

　　融创房地产集团正准备对其境内的债券进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。据悉，截至目前该公司存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。“后续进展还有待公告。”该知情人士告诉

　　“当前约有17家房企计划推出债务重组方案，其中，华夏幸福、富力地产以及中国奥园债务重组及大规模债务展期已取得进展。但多数出险房企仍未实现整体债务重组，暂未走出流动性危机。”刘水称，房企债务重组方式包括出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等，当前而言，多数房企需要采用组合方式制定债务重组方案，根据企业自身资产结构、债务结构和投资人要求选择合适的方案。

　　“房企债务问题较为复杂，旗下不少资产可能早已被抵押融资，更何况在市场下行期，要想找到承债接盘者或者采取引入战投等方式进行债务重组并不容易。”严跃进向

　　值得关注的是，“金九银十”成色不足，叠加市场下行期处置资产不顺利，使得近期债务违约房企数量又有增加。

　　上海票据交易所信息显示，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。10月份以来，三巽集团等多家房企发布接到债权人清盘呈请公告。

　　不过，在近期利好政策频出背景下，部分民营房企将有望熬过寒冬。事实上，相对于各类债务重组方式，将存量债务展期才是当下成功率更大更有效的暂时化债方式。

　　在实现债务展期的房企中，富力地产债务规模较大。11月10日上午，富力地产公告称，经过债券持有人会议表决，“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期，债券总额135亿元，加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。今年7月份，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元，还款期限全部延长了三年至四年，涵盖了公司所有中长期境外美元债。

　　“债务展期，公司一直在按部就班地谈，但此前能谈成功，往往要付出比较大的代价。现在有了政策支持，谈判的难度会降低。此外，信托方面也有支持，展期覆盖面会扩大。”某房企内部人士向《证券日报》

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《证券日报》

　　“房地产行业产业链很长且较为复杂，长远来看，化债的核心动力仍在于销售端回暖。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》

　　东高科技投研学院副院长杨波向《证券日报》

　　不过，目前房企销售整体复苏力度较弱。中指研究院发布的数据显示，前10个月TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较前9个月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均没有超过2个百分点。这其中，除了国企、央企销售较为稳健外，亦有部分中型优质房企销售额上升。而据多家第三方机构公布的10月份单月销售情况来看，在TOP100房企中，逾六成企业单月销售额环比增长。

　　“万科在10月份的最后一天召开了一次内部会议，对今年最后两个月的销售冲刺做了部署，例如加大各类销售渠道的合作力度等。”有业内人士向

　　此外，为了冲击年度销售目标，自11月16日起，远洋集团推出“远洋周三见”整合营销活动，覆盖北京、上海、广州等30余座城市的上百个楼盘。同时，公司还利用“双十一”“双十二”等节点，积极通过线上引流获取新客户，并持续挖掘老带新成交。

　　对此，国金证券研报提出，民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少。在当前宽松政策背景下，“手里有货、货能卖动”的房企能够享受红利，并借机抢占市场。

　　对于销售市场后续表现，中国银河证券研报认为，近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着“高能级”城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动，由于房价传导机制为自上而下，所以“高能级”城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏轨道。