腾讯搬离“第一加班楼”后，科兴科学园租金回调40%，深圳科技新贵们接盘扩租

　　魔方、光子等多个核心业务部门，上万名员工在这里办公。下午一两点，几十杯起订的企业下午茶订单是日常。

　　启动搬迁，陆续将魔方、光子等业务迁往新总部企鹅岛，科兴科学园的4栋写字楼、约15万平方米办公空间逐渐清空。有“中国第一加班楼”之称的科兴科学园，安静下来。

　　、OPPO、vivo、大疆等科技巨头撑起了深圳甲级写字楼最辉煌的一轮行情。如今，这些大厂纷纷搬进自己的总部大楼，也让一个新的问题摆在市场面前：当超级租客先后退租，谁来接盘深圳的甲级写字楼？

　　员工们周五打包行李，周一就坐在企鹅岛的新工位上班了。

　　新总部企鹅岛，建设进度已达30%，未来可容纳约8万人办公。按照腾讯的规划，截至今年6月底，登岛办公的员工人数达到2.8万人。

　　陆续退租科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放办公面积约15万平方米。

　　搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平方米/月。

　　搬走后，园区人流明显减少，“我都没有生意了。”

　　的客户交流，他们搬走后，科兴科学园的商铺生意受到很大影响，人流少了很多，不太景气了。”

　　搬迁对片区内住宅租赁市场影响不大，万象天地等商圈对年轻租客仍有吸引力，不少在福田工作的白领选择住在科技园。但个别单位价格有所回调，比如华润城润府三期建筑面积约50平方米的单间公寓，租金从8000元/月回落至7000元/月左右。

　　2018年，OPPO曾租赁位于深圳后海的中国华润大厦约3万平方米办公室。今年4月，这部分办公面积陆续退租，员工迁往前海周大福大厦和东莞滨海湾总部。

　　2018年，深圳市场录得多宗大面积租赁交易，包括vivo在宝安壹方中心租赁约1.2万平方米、OPPO在中国华润大厦租赁约3万平方米、大疆在荣超后海大厦租赁约3万平方米等。

　　仲量联行统计数据显示，今年下半年，深圳还将有超过100万平方米新增甲级写字楼入市，全部位于南山区。其中，约35%的新增供应预计将由企业总部自用需求消化。这意味着，这些企业原有租赁办公空间将重新回到市场。

　　在仲量联行华南区董事总经理李文杰看来，总部搬迁确实会给存量物业带来压力，但新的租赁需求也在出现。

　　数据显示，今年一季度，深圳甲级办公楼净吸纳量同比增长74%，较过去五年均值增长2%；二季度同比增长119%，较过去五年均值增长48%。截至二季度末，全市甲级办公楼空置率降至24.9%，已连续三个季度回落。

　　新增需求主要来自新兴产业，智能硬件、AI应用、跨境电商等行业合计贡献了近30%的租赁成交面积。

　　李文杰介绍，今年一季度，安克创新、影石Insta360等消费电子企业均完成较大面积扩租，消费电子及出海相关企业仍保持较快扩张节奏，“快速的甚至是爆发性的增长，给租赁市场带来很大的增量。”

　　另一类增长较快的租户是第三方办公运营商，也就是市场俗称的二房东。今年上半年，这一行业成交占比达到23%，仅次于科技互联网行业的31%，已成为深圳写字楼市场第二大租赁需求

　　仲量联行研究部资深董事曾丽介绍，近期一家第三方办公运营商一次性承接了三个写字楼项目，总面积约4万平方米，重新装修后约半年时间出租率已达到90%。租赁表现较好的是科技园、留仙洞等新兴产业聚集区，租户以新创业者、一人公司以及科技产业链上下游服务商为主。

　　谢超告诉时代目前进入科兴科学园的新租户，以年营收2000万元至5亿元的中型企业为主，行业集中在新能源、跨境电商、AI等领域，也不乏刚成立不久的创业团队。“科兴科学园正在从单一巨头企业生态转变为多元化中小创新企业集群，租金理性回归也为中小企业创造了更加友好的成长环境。”