大发地产ROE下滑六次抛售资产

　　市场上较为普遍的看法是，大发地产之所以战略转变，源于公司创始人葛和凯辞职，其子葛一旸就任。在后者的带领下，大发地产吸引了一批明星经理人，如公司CEO廖鲁江、COO（首席运营官）冷俊峰、CPO（首席流程官）王峰分别来自世茂地产、中海集团、泰禾地产，前CFO罗俊此前在中南建设工作。

　　除此之外，公司还面临一些管理难题。企查查数据显示，2020年11月，广州市大发凯润房地产有限公司 （大发地产持股比例100%） 因违反税收管理受到行政处罚；2020年3月，徐州凯蓝嘉置业有限公司 （大发地产持股比例33%） 因未取得建设工程规划许可证开工建设、一处临时样板房未取得临时规划许可证受到行政处罚。

　　对于大发地产的变化，克而瑞发表研报称：“整体来看，公司财务结构具备稳健性，整体融资成本还是偏高。随着拿地价格的走高，大发地产已经转为以合作开发模式为主，但同时面临项目权益被稀释，因此未来如何提高增长质量是公司将要面临的一项挑战。”

　　尤其是近一年来，大发地产毫不掩饰加大土储的决心，意欲再造一个“大本营”。2020年报显示，全年新增22个优质地块，平均地价约为5759元/平方米，其中，成都、重庆和绵阳等西南区域城市的土储面积占比达到了26%。

　　2021年以来，大发地产继续在浙江丽水、重庆、成都、安徽芜湖等区域拿地。中国指数研究院统计，公司今年上半年拿地金额达70亿元，位列59位；而2019年和2020年同期，，公司均未进入拿地前100位。

　　其中还不乏高溢价拿地。今年3月11日，大发地产以总价16.62亿元竞得浙江丽水市1宗商住地，溢价率53.89%，成为新地王；3月15日其斥资12.1亿元竞得南通市一宗地块，溢价率28.13%，同样刷新了该地区楼面价。

　　有市场观点认为，有如此成绩，原财务总监罗俊功不可没。公开资料显示，罗俊被称为地产界的明星CFO，其曾在首创置业(2.49, 0.03, 1.22%)、中梁地产、中南建设等5家房企任职，全面负责房企财务工作。

　　明星职业经理人出走，大发地产还能维持现金流稳健么？市场对此众说纷纭。雪球网上有投资者分析，拿地只是第一步，后续的建设、运营成本较大，公司以股权出售来维持现金流的方式难以长久。也有机构表示看好公司债务情况，如招银国际。

　　数据显示，截至2020年底，大发地产持有的现金约为39亿元，其中已质押存款约12.56亿元，受限制现金约21.3亿元；而公司短期借款及长期借债当期到期部分就达到51亿元。也就是说，公司短期内存在现金流压力。

　　据Wind数据统计，自2019年以来，大发已累计发债约11.8万元，票面利率均在9.95%到13.5%之间，高于行业平均水准。克而瑞数据显示，2021年上半年，100家典型房企境内债券平均融资成本为4.4%，境外债券融资成本均值为6.86%。

　　有市场观点认为，大发地产发债与质押，表明公司某种程度出现资金紧张状况，但招银国际持否认态度，该行近期发布研报，维持大发地产“买入”评级，并表示：“公司已准备好资金赎回2021年7月11日到期的两亿美元债券。以2021年上半年的数据推测，大发地产能维持在‘三道红线’政策下的绿档，相信公司有足够的流动性以支持业务发展。”