小区公共场所用途随意改变问题调查：绿地被划成停车位出租

　　公共停车位不让停车了？带着疑问，刘力和多名业主找到开发商询问后得知，这些免费的公共停车位已经被开发商租给一家餐馆使用，每到饭点时空地都有人值守，如果不是来这家餐馆吃饭的消费者不允许在此停车，业主也不行。

　　“原先选房时，门前是一处绿化景观带，交房时却建起了围墙，成了别人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰县购买了一套房子，根据开发商当时提供的沙盘和规划图以及现场销售经理的介绍，其所购房子的前方是一处面积约为500平方米的规划绿化景观带。

　　无独有偶。今年6月，内蒙古自治区锡林郭勒盟正蓝旗群众拨打12345政务服务便民热线反映，巨力时代花园小区开发商准备在停车位盖楼，小区群众不希望改变原规划用途，请相关职能部门核实解决此类问题。

　　经核实，该小区开发商存在圈占公共用地行为。为此，正蓝旗政府高度重视，由旗政府分管领导牵头，联合自然资源局与综合执法局成立专班落实解决“私搭乱建”问题，当即下发整改通知书，责令立即拆除围栏，恢复住户停车位原貌并安排工作人员全程监管。通过各部门的努力，仅用5天时间便恢复了小区停车位原貌。

　　华东政法大学教授焦艳鹏告诉

　　“如果开发商为了一己私利，单方面改变已经约定好的公共场所用途，将构成违约。开发商将承担恢复原状、向业主支付违约金等责任，业主可选择与开发商沟通协商、向法院提起诉讼等方式，维护小区和自身的权益。至于能否因此退房，除非合同中有明确约定，否则很难认定开发商构成根本违约。”焦艳鹏说。

　　曲院风荷居委会工作人员告诉

　　民法典第二百七十八条第八款关于“业主共同决定事项及表决”的规定，下列事项由业主共同决定：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意。

　　天津一居民赵先生告诉

　　焦艳鹏建议，购房时应明确约定公共场所如何使用的相关条款，并建立单独的法律责任条款，上述内容应以强制条款形式载入房屋买卖合同。同时，建议监管部门加大处罚力度，处罚对象既可以是怠于履责的物业管理机构，也可以是侵占公共用地或改变公共用地用途的相关主体或其他业主。

　　北京市鑫诺律师事务所合伙人王树德说，如果属于公共用地，而且这些地面上没有规划车位或其他设施，无论是谁占用，购房人都有权要求占用人拆除并恢复，对于维权方式，可以通过民事诉讼或者举报违建的方式来完成。

　　对此，赵中华认为，一是要落实物业公司的责任，对侵占公共区域、改变公共区域用途等违反小区管理规约的行为，物业公司负有劝阻的义务；二是业主可以积极成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主积极行使业主的权利；三是要畅通小区与社区、执法部门等基层治理主体之间的协作机制，加大检查、惩戒的力度，营造良好的治理氛围。

　　“消费者应当提高维权意识，保存好开发商做宣传时的广告、资料等证据，必要时可采取诉讼方式维护自身权益。”赵中华说，业主发现开发商或物业公司占用公共区域，或者更改公共区域的用途时，可以向规划和自然资源委员会申请小区的原始规划图，与小区现在的实际情况进行对比，一旦发现物业公司或开发商确实侵占了公共区域或者改变了公共区域的用途，业主可以通过拨打市政热线、与开发商或物业公司沟通协商、向法院提起诉讼等方式维护小区和自身的权益。

　　华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，业主可以自行向开发商或物业提出要求恢复原状。如果开发商或物业拒绝恢复原状的，业主可以向有关行政部门投诉，也可以由业主委员会代表业主提出诉讼。

　　“公共区域确实没有规划车位，无论通过民事诉讼还是行政投诉都相对好解决。”王树德说，但是有些特殊情况比较难解决，比如占用绿化、人防空间的停车位以及尚未明确产权的地下车位，权益归属处理起来很复杂，在司法实践中争议很大。

　　王树德说，出现这些矛盾的原因在于，法律对于这些车位的权利归属，并没有非常明确的规定，行政机关容易出现无法可依的问题。解决这些问题并不能靠加大惩治力度，而应该在立法层面确认权利归属，同时完善不动产登记制度，这样能够最大限度地减少纠纷。