比房价暴涨更可怕的事情，发生了！

　　今年以来，楼市成交市场整体行情逐渐转冷，大部分中心城市的房价也开始转向。让人惊讶的是，热点城市的房租，却逆势操作，上演了一波小牛市。

　　公开数据显示，2021年7月，核心城市住房租金比上月上涨1.22%，涨速略有扩大。这也是2021年核心城市住房租金的连续第7个月较快上涨。

　　上图是纬房大数据公布的北京房租指数，可以看到，北京的房租从2020年年末就开始启动，尤其是到了7月份，增速更是创下了近年来新高。

　　2021年7月北京纬房租金定基指数为111.11，比上个月上涨1.67%，较去年同期上涨10.47%。

　　上海方面，据克而瑞发布的《2021年1-6月上海租赁市场月度报告》显示：上半年上海租房市场租金整体呈上升状态，外环内各区域普遍上涨了300-500元。

　　广州方面，租金涨幅相对温和一些，但整体也是上涨趋势。

　　二线城市中，厦门、苏州、成都、重庆、长沙也上涨较为明显，尤其是厦门。

　　中国房地产业协会的数据显示，今年6月，厦门的住宅租金价格达到每月每平方米53.46元，同比涨幅达15.89%。

　　尤其是厦门岛内，今年以来，厦门房租上涨排名前十的小区均位于岛内的思明区，房租同比涨幅最高的达到了43.63%。

　　房租不断上涨，对于本就买不起大城市房租只能依靠租房的人来说，真是叫苦不迭。究竟是什么原因导致了房租逆势上涨？

　　笔者认为，有以下几个因素。

　　四个因素，推着房租上涨

　　1）去年很多房租打折，今年取消折扣

　　去年受疫情影响，很多人经济受困，也有很多人没法返回工作岗位。在这种背景下，很多城市开启了租金优惠活动，有的直接减免，有的则给予打折优惠。

　　以租房需求最旺盛的北京来说，去年就推出了给中小微企业房租减免的活动，同时，很多房东也给予了个人和家庭租房折扣优惠。

　　在疫情叠加打折背景下，北京房租去年经历了一段时间的下跌。

　　根据我爱我家的数据披露，2020年北京的住房租赁中，整租交易的租金为87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。

　　到了去年年末，随着局势明朗，很多房东开始取消折扣优惠，房租一下子从折扣优惠返回到原来的价位，拉高了北京的房租指数。

　　根据华夏时报的披露，北京的一些租客，去年2600元租到的10平方米单间，现在折扣取消，价格回到了3600元。

　　在折扣取消的背景下，北京房租进入了补涨期。

　　北京租房指数2021年1月份同比跌幅开始缩减。随着二三月份春节结束，大家纷纷返回岗位，租房需求上升，到4月份北京的房租价格同比直接转正，然后到7月份同比上涨了10.47%。

　　7月份北京房租暴力拉升，主要是叠加了毕业季就业人口流入影响。

　　2）就业人口不断流入，需求增加

　　根据教育部数据显示，2021年7月全国有910万高校毕业生，比去年增加了60万。

　　其中，上海的毕业生人口流入最多，这也是上海房租上涨的主要原因之一。

　　按照58同城披露的数据计算，上海流入了79.17万毕业生，深圳、广州、成都和北京分别流入了71.89万人、66.43万、65.52万和49.14万。

　　在这波毕业生流入推动的需求影响下，7月份上海的房租部分板块的房租同比上涨了20%。比如徐汇、虹口，同比涨幅都在20%以上，静安、青浦、黄浦、杨浦、长宁同比涨幅都在15%以上。

　　如果需求增加，供应也随之增加，那还好办，关键是供应没有跟上需求，热点城市的租房市场普遍存在供不应求的情况。

　　对于商品来说，价格涨跌的根本逻辑还是供需，无论去年北京房租的下跌，还是今年的上涨，本质还是供需问题。

　　北京最近两年，加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，带来市场房源暂时性减少。

　　根据我爱我家披露的数据显示，2021上半年，北京区域住房租赁市场的新增房源量同比2020上半年下滑10.6%，新增客源量同比2020上半年增长56.7%，新增房客比较大收窄至0.18。

　　房源少，客源多，租金价格焉能不涨。

　　根据克而瑞数据显示，上海2021上半年的出租房源挂牌量为11万套，较两年前同期减少了6.3万套，跌幅高达36%。

　　而同期的客源增量我们也可以看到，毕业季上海涌入了近80万的毕业生，供需严重失衡的背景下，才有了上海多个板块的房租同比涨幅在15%以上，个别板块甚至在20%以上。

　　厦门的房租涨幅能够领跑二线城市，也主要是出租房源减少所致。其房源减少，和北京一样，主要是大拆大改所致。

　　根据新华社的消息，2020年下半年以来，厦门岛内湖边水库、湖滨片区、蔡塘社区等多个居民聚居区超100万平方米集体土地的地上房屋陆续开展旧村改造项目。

　　在热点城市房租不断上涨的背景下，今年以来，管理层也多次出招维稳租金价格。

　　1）官方发布文件，控制大拆大改

　　8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

　　在这份征求意见稿中，住建部明确表示，近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

　　为此，住建部提出多条意见，其中关键几条如下：

　　①除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。

　　②鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。

　　③严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。

　　④确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造……住房租金年度涨幅不超过5%。

　　可以看到，这几条对于稳定房价和租金，大有裨益。尤其是第四条，更是直指关键，要控制大拆大改，确保租赁市场的需求，稳定租金价格，并明确租金年度涨幅不得涨超5%。

　　2）多地出台租金官方指导价

　　几天前，北京市住建委发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，在这份征求意见稿中，北京从准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面，对租房市场加强了监管。

　　此外，北京还明确提出，实行佣金指导价、租金指导价。这意味着，以后个人房源也不能随便上调租金，必须按照官方发布的指导价，进行出租。

　　不仅北京，在北京之前，深圳不久前也发布文件，准备出台租金参考价。

　　租金参考价的威力，显而易见，参考深圳、宁波、成都等城市出台的二手房官方指导价就可见一斑。在二手房官方指导价之下，深圳、宁波、成都等城市的楼市已经转向。

　　7月1日，厦门市发布《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》，提出，在满足条件的情况下，允许商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房，以增加租赁住房供应。

　　厦门此举，其实是落实此前中央发布的鼓励商改租的规定。

　　早在2017年，管理层就钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。

　　鼓励商改租，主要是考虑到目前绝大多数城市的写字楼、厂房等商业物业空置率奇高，资源浪费。如果商改租，可以一举两得。

　　但过去几年进展较为缓慢，主要是囿于土地属性、税费、水费、电费等复杂因素。

　　不过，不久前北京出台了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，一针见血地提出：

　　允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　北京这一细则公布后，相当于为其他城市提供了样本。

　　相信，在防止大拆大改、允许商改租的政策作用下，热点城市的租赁供需矛盾未来将得到缓和，同时伴随着租金指导价的出台，未来的房租会趋向稳定。