今年房价涨76.9%,金融城凭什么？

　　最近，有一组数据比较有意思，11月广州整体退货开盘去化率仅30%，但实际上各区去化表现持续分化。

　　天河和越秀去化率保持在六成以上，荔湾和黄埔推货量和去化率环比齐涨，其中黄埔主力盘为旧黄埔和科学城“缺货”网红盘，去化率升至50%；

　　克而瑞广佛区域

　　番禺新货供应充裕，和樾府和亚运城豪宅产品去化较好，支撑全区开盘去化率微涨；外围四区项目推新意愿下降，去化率均不足两成。

　　也就是说，市场出现强者恒强的情况，而且个别区域已经逐渐复苏。

　　而在价格板块方面，有不少惊喜。

　　克而瑞数据显示，在各区热门板块中，有11个板块均价下跌，32个板块涨幅在10%以内，8个板块涨幅在10%-20%，10个板块涨幅在20%-50%。

　　克而瑞广佛区域

　　当中，天河区金融城板块一手房价涨幅达76.9%，领跑全市。

　　在我们印象中，今年金融城的一手住宅似乎没有太高热度，那为何它能成为涨幅最高的板块呢？

　　这当然离不开金融城一连串的利好消息。

　　在规划方面，中共广州市天河区第九届委员会第十六次全体会议上明确表示：

　　将加快广州国际金融城开发建设及周边地区的有机更新，以点带面提升珠江沿岸（天河）发展质量和能级，拓展高质量发展空间，推动珠江沿岸（天河）高质量发展走在全市前列。

　　短短一段话，表明了金融城不仅要快速发展，还要做广州珠江沿岸的标杆，定位之高前所未有。

　　在珠江两岸，与珠江新城、鱼珠商务区连成珠江经济带，金融城起到承上启下的作用；更与珠江新城、琶洲组成“CBD黄金三角”，金融城的爆发力不可估量。

　　而提到金融城，限高是一个敏感话题。

　　在天河十四五规划中，重点提到协调推进岑村机场功能调整，解决广州国际金融城等功能区开发限高问题。

　　其实从去年开始，从金融城的片区规划中，逐渐有限高放开的消息出来，到今年已经可以看到有个别写字楼已经开卖220米以上的高区产品。

　　摩天大楼是城市实力和文明的缩影，更是板块价值的一个体现，金融城解除限高无疑是一大利好。

　　其实，金融城坐稳10万+是迟早的事，因为其优势实在太明显，甚至让人有一种感觉：10万+只是起点。

　　摊开地图，金融城是天河区最后一块南向望江靓地，再看周边邻居，有如日中天的珠江新城，火力全开的琶洲。

　　如此优异的地段，金融城自然是被寄予厚望。

　　今年6月，广州市公共资源中心发布金融城片区（北区和西区）城市设计深化需求，透露了两个重要信息：

　　第一、参照金融城起步区、西核心区深度，开展人工智能与数字经济试验区金融城片区北区、西区（除西核心区）城市设计深化，成果需达到可直接指导实施建设的修建性详细规划方案深度。

　　第二、金融城片区北区、西区（除西核心区）城市设计深化及岭南特色专项计划在两年内完成。人工智能与数字经济试验区金融片区城市总设计师工作期限为三年。

　　整体来看，文件有两个重点：一是“高端”，二是“速度”。

　　利好之下，金融城楼市也迎来更多房企的关注。

　　11月，鹏瑞地产旗下广州市鹏湾投资发展有限公司以总价495786万元，折合楼面价约18300元/平，成功竞得金融城东区一宗商业商务混合用地。

　　说起鹏瑞可能大家不太熟悉，但深圳湾壹号肯定多多少少也会听过，该项目便是出自鹏瑞的成名之作。

　　加上此前合景泰富在金融区东区拿下楼面价3.75万/平的地块，金融城的居住属性已经逐渐向豪宅靠近。

　　而且目前在售的江源半岛二期明年入市，吹风价15万/平；佳兆业壹号高区产品15万/平；珠光金融城壹号也是10万+的水平。

　　不难看出，金融城已经成为广州正在崛起的豪宅区。然而，仔细来看，这些在售项目有不同的硬伤。

　　例如江源半岛，产权只剩下51年，产品设计不符合现代居住需求，严格来说它只是蹭上了好地段，产品与15万/平的水平不匹配。

　　佳兆业壹号从产品来看没什么问题，但最近房企爆雷，佳兆业壹号有业主维权：买了5年也还没收楼。

　　而珠光金融城壹号在于其是商业性质，在居住上或许不会有太多差别，但在交易中税费、贷款等都与住宅有较大差别。

　　这是目前金融城楼市所面临的尴尬，价值逐渐兑现，但缺少吸引富人的产品。如果要找一个能刺激金融城楼市的项目，或许合景臻溋名铸是比较值得期待的。

　　不难看出，金融城一手住宅市场有一个明显的特征：在售项目较少，稀缺属性比较明显。

　　那么，如果某个项目价格有所变动，会带动板块房价出现明显的波动。因此，金融城上涨76.9%，在一定程度上受到这个客观因素影响。

　　相反，如果某个项目价格往下走，也会明显拉低板块房价，波动会比其他在售项目多的板块更加明显。

　　总的来说，金融城有实力以及潜力支撑起10万+的房价，涨幅达76.9%也不足为奇，但是还是要看产品与金融城的身价能否匹配。

　　而富人对金融城可以有所期待，一是未来会不会推出更多商住用地或纯住宅用地，引入更多擅长做豪宅的房企。

　　二是板块限价会不会有所放松，因为如果限价不放松，开发商也不愿意低价出售，那么能买到的机会相对小很多。