民生证券：海外转按揭政策的经验与启示：美日案例

　　海外经验表明，“转按揭”是政府提振的政策选项之一。以美、日为例，当地产景气度低、居民收入压力大时，政府会出台相关政策置换存量房贷。美国历史上两度推出转按揭政策，均由政府主导。1930s 大萧条期间，罗斯福政府推出，成立房主贷款公司，初始资本由财政部提供 2 亿美元，获准发行债券。该转按揭项目最终小幅盈利退出。2008 年金融危机前后，美国政府再度推出转按揭政策，相关方案实际效果不佳，后进一步推出住房可负担再融资计划，近 350 万户家庭受益。至今仍有存续的“类 HARP”再融资政策。日本 1950 年后日本财政部注资的日本住房贷款公司提供房屋及按揭贷款。1990s 地产泡沫破灭后，按揭早偿现象多。2007 年日本住房金融厅取代亏损公司，优化合同条款，但转按揭成本高，实践少。需注意，海外环境与国内不同，政策可能不可比，历史经验不代表未来。