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追问禹洲集团土储:哪儿来的2600亿未售货值?
8月16日,禹洲集团(1.57, 0.05, 3.29%)董事长林龙安接受了凤凰房产的独家专访,就公司半年报和业绩会后,投资者关心的问题做了进一步补充,事后凤凰房产风财讯以《专访禹洲董事长林龙安:业绩修复与应对》为题作了报道;
在上述采访的新闻稿中,有这样一段表述:“其透露(指禹洲集团董事长林龙安),禹洲上半年新增货值111亿元,截至2021年6月底土地储备(不等于可售面积)总建筑面积约在2200万平方米,对应总货值4400亿元,其中已售未交付(可售)货值超1800亿,未售货值大约2600亿,加上集团囤积的旧改项目,总未售货值可以支撑禹洲未来3年的销售所用。”
同期累计新增土地储备总建筑面积为2912万平米;我们即使不考虑总建筑面积与可销售面积之间的差值,简单做一下加减法,就可得知2009年至2021年6月,禹洲集团的土储建筑面积净盈余为139.31万平米;
按照林董事长接受媒体采访时说的数据,即2200万平的土储中,对应总货值4400亿元(包括已售未交付的货值超过1800亿,未售货值大约2600亿),推算可知,其对现有土储的结算均价预估为2万/平米。
既然董事长披露禹洲集团截至2021年6月,尚有2600亿元的未售货值,按照其披露的半年度土储总建筑面积2200万平,货值4400亿元计算,均价应该是2万元每平,也由此得出禹洲集团在今年半年度时尚有1300万平米的未售面积。
在上文的表格中也已经统计了,自2009年至2021年上半年,禹洲集团累计新增拿地面积2912万平米,加上期初数即2009年底未售面积302万平米后,12年多来,禹洲集团手中可供销售的总面积为3214万平米左右;
一般来说,结算交付是权益面积,禹洲集团的权益在业内并不高,平均占比在60%-65%左右,我们即使按照业内较高水平70%的权益占比来测算,2009年至今全口径的结算交付应该在1750万平米左右,如果按照65%权益占比测算的线万平米左右。
但这也会带来一个新问题,就是业内同行规则和会计准则,房企的结算面积均是属于权益面积,而非全口径面积,如将全口径面积当作权益面积强行纳入算进自己的营收,就等于出现了禹洲集团去年中报时一样的情况,即将合联营项目强行并表算作自己业绩。