[基金基础理论]京沪深落地“认房不认贷”！记者实探：二手房成交

　　近期，国内多个城市优化楼市政策开始迈入实质阶段，因城施策促进刚性和改善性住房消费。对于一线城市来说，“认房不认贷”在近日全面落地，市场反应如何？为此，证券时报

　　北京：新政后首日二手房成交量翻倍

　　北京“认房不认贷”新政落地后，二手房市场迅速活跃起来。9月3日，证券时报

　　北京丰台区某大型房产中介门店的小刘告诉证券时报

　　小刘告诉证券时报

　　北京东城区某房产中介门店的小李也对证券时报

　　“据我了解，周六一天全北京二手房就签约了900套左右，这是以前10天到15天的量。”另一家房产中介某门店的小王对证券时报

　　对于北京二手房市场成交活跃的现状，中原地产首席分析师张大伟接受

　　据中原地产研究院统计，9月2日北京二手房成交量大约为1200套，与上周六成交只有不到600套相比，上涨超过100%，但这个数据依然低于2023年2-3月周末的1500套以上水平。

　　张大伟还表示，新政后北京二手房房源挂牌量明显增加，9月2日新增挂牌房源超过3000套，是过去的3倍，而二手房客户新增大约是1倍。在整个二手房房源中，有600套房源涨价，这反映出一部分业主是为了“卖一买一”享受宽松的首付政策想换房的，另一部分业主是期望价格上涨变现，但整体来看，目前的成交价格基本平稳。张大伟认为，目前看，若是成交量持续放大一周以上，价格有可能开始明显上涨，但只降低首付带来的需求可能很快释放，在“认房不认贷”政策落地后，北京市场还期待首套房贷利率加点减少、郊区限购政策调整等政策能尽快落地。

　　上海：房产中介感慨爆发力太猛

　　“政策宣布当晚都在加班，凌晨3点（9月2日）还在签单，有客户担心后续涨价，加了几次价才谈下来。”房产中介业务员小赵向证券时报

　　9月2日起，上海正式执行“认房不认贷”措施。每当房产政策调整，率先忙起来的都是房产中介业务员，这次也不例外。

　　“周六一上午带看了7组客户，这是之前一周的带看量。”小赵告诉

　　另有房产中介人员在朋友圈发消息称，“一小时挂牌量新增400套房源，大家都想卖掉换首套。”

　　正打算换房的陈女士，同样真切感受到了政策出台前后上海楼市的变化，“家里已挂牌待售的房子，周末两天中介带来5组客户看房，之前都是偶尔有客户，而咱们之前看过的房源，有几套挂牌价已上调了几十万元。”

　　“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。根据上海目前购房政策，首套房首付35%，商业贷款利率4.55%；二套房首付70%，商业贷款利率5.25%。

　　陈女士在儿子上小学、女儿上幼儿园后，就酝酿置换套大房子。“家里两个孩子，加上有老人，三房不够住了，目前房子价格约500万元，之前因为二套首付要七成，只能考虑700多万元的房子，可选的余地太小。”陈女士告诉

　　按照贷款本金450万元、30年期等额本息计算，在不考虑公积金贷款情况下，陈女士纯商业贷款每个月还款额约为22937.55元。而若是按照二套房政策，每个月还款额约为24846.32元，两者相差1908.77元。

　　值得一提的是，尽管“认房不认贷”的政策已出台，但目前银行尚未收到细则。多位银行信贷人士向

　　深圳：业主更“主动”

　　作为一线城市的深圳，“认房不认贷”等政策相继落地，市场也发生了一些微妙的变化。

　　“虽然周末的天气不稳定，但还是有不少业主和购房者前来咨询，看房的人也多了，比起前几周周末多出一倍。”在深圳福田园岭片区，

　　根据深圳市房地产中介协会的统计，8月深圳二手房录得量（指以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）为3115套，环比增长3.9%。在这其中，大于等于90平方米户型的录得占比则出现一定回升。究其原因，在当前政策密集出台的背景下，改善型、置换型需求更为明显。

　　“业主反价的现象不多，但一些业主也在期待更多的放松政策出台。”这是

　　踏入9月，楼市的“金九银十”正式拉开帷幕。此前，深圳多个楼盘还传出收回折扣的消息，但也有开发商随即进行澄清。乐有家研究中心监测显示，继6-7月新房成交两连涨后，8月深圳新房市场出现回落。全市网签成交2199套一手住宅，环比下跌30%。

　　“或许，现在银行个贷经理比咱们还忙。”有房产中介经理打趣道，“更多的购房者对存量房贷利率调整更为关注，也更期待各家银行的具体细则，最近个贷经理的电话应该是最忙碌的。”

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心，短期其他二线城市和三四线城市很可能也将全面跟进。

　　陈文静认为，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。