融创中国半年考：如何成为长期主义者？

　　根源在于，房地产业是一个典型的周期性行业，与宏观经济总是处于经济扩张与经济收缩的周期性交替循环，周而复始，循环往复，由此构成了房地产行业的周期波动。

　　自2017年以来，房地产行业进入堪称“史上最严”的新一轮楼市调控，尤其金融端的调控，犹如悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。

　　如何顺利穿越行业新周期，并保持稳健且安全增长，维护现金安全？这一系列问题，我们从融创中国那里找到了值得参考的解题路径。

　　8月30日，融创披露了2021年中期业绩。

　　报告显示，上半年营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%。

　　我们从年报中透露的信息总结发现，无外乎：降负债，稳投资，找准“第二增长曲线”，朝管理要效益。

　　行业进入“大浪淘沙”的关键阶段，洗去大量泡沫的同时，依靠高杠杆、高周转做大规模的商业模式已然失效，未来的行业竞争格局加剧，头部集中度加强，资金能力才是最主要的核心竞争力。

　　保卫现金流，最重要的就是抓回款，以提高自身造血能力。

　　面对外部环境发生的巨大变化，抓回款并不容易，但融创依然保持着战略定力和增长驱动力，2021年上半年，实现销售额3208亿元，增长率64%，总销售额也稳居行业前四，销售回款率保持高位水平。

　　在一二三线城市调控从严的背景下，上半年，融创在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。在重点城市需求不断透支的情况下，融创在产品力以及营销方面的优势显而易见。

　　关于未来业绩增长预期，下半年内的总可售货值超6600亿元，花旗认为足以支撑融创全年业绩可达7000亿元。截至6月30日，融创权益土储货值高达2万亿，足以支撑3-4年的发展需求。

　　高销售高回款带来的正向循环正在持续发生，现金流层面充裕。上半年，融创在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。

　　三道红线之后，告别金融红利时代，低融资成本成为企业强有力的竞争力。

　　报告期内，融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。债务结构方面，得益于上半年融创把握窗口期，赎回了债务成本较高的8亿美元债，债务结构进一步优化，现金短债比1.35，长短债务比2.34。至6月30日，公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位。

　　一切都在于，融创未雨绸缪的意识。早在2019年下半年，融创先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”；2020年末，连降两档至“黄档”，截至上半年末融创的净负债率较期初下降9.4个百分点至86.6%，降至央行管控的安全线内。同时，剔除预收款项后的资产负债率76%，较期初的78.3%进一步下降2.3个百分点。

　　房地产经过十余年快速发展，自2017年以来，整个行业低速发展，未来或将步入无增长时代。

　　无增长，意味着规模见顶。房企除非在地产主业方面拥有超强的“人气”，才能逆大市成为龙头。但无疑，赛道越来越窄了。

　　这时候，需要房企们将触角伸向第二增长曲线。他们也很早就意识到这一点，从房企的角度而言，如果没有过多的资金流入，未来保持持续性增长的难度，也来越大，因此，必须要寻找第二曲线。

　　基于长期主义的业务思考，融创前瞻性布局“地产+”业务。有意思的是，区别于许多房企跨界式“多元化”，融创更情愿将“多元化”称之为“地产+”。

　　区别在于，融创的“地产+”以地产为核心主业，外延根基深厚的产品服务力，建立独特的“地产+”板块，六大产业高效协同。

　　其中，服务和文旅板块已摸索出一条稳健的成长之路。

　　融创发布半年报同一日，融创服务（也交出了一份优异的成绩单，上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。规模方面，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

　　再来看文旅板块，旅游产业将会成为下一个10年中国最具爆发力的产业和财富风口之一：2010年中国旅游综合收入1.57万亿元，2019年达到6.63万亿元，年均复合增长率达到17.36%，远高于GDP的增速。

　　融创在文旅这一赛道甚至已形成“一家独大”的态势，少有房企能与之匹敌。上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，管理利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。旗下冰雪业务发展迅速，已开业数量达到7家，在建室内雪场5家，已签订协议的12家。

　　以上，透过融创“地产+”业务的合理布局，最终，将助力融创向更均衡、高质量发展。

　　过去几年，我们常听到越来越多的房企立志要做地产界的长期主义者，成为当下房企流行的口号。实际上，归根结底还是要成为一个学习型、自驱型企业。

　　融创管理层不止一次讨论，未来战略目标是什么？在今年上半年内部会议中，管理层将战略目标确定为“更安全、更从容、更长期、更有价值”，这十三个字，不仅宣告一个时代的结束，同时也开启了房地产下半场。

　　战略目标的调整并不是一蹴而就，它需要企业完成上一个战略目标之后的全面评估，正如融创在过去十年，凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，均衡稳健战略初见成效，因此，任何一个企业在当下都需要进一步考量，以一个新的战略目标为指引，去向更远的未来。

　　在各种解读中，融创新的战略目标更多被解读为“四更”准则。简单来说，就是以利润、客户满意度、安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。这一准则已成为融创团队基本做事原则。

　　如何实现新的战略目标，对企业管理提出了更高的要求。实际上，新周期下，行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。

　　基于此，融创全面推进数字化建设，以提升运营管理效率。2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。目前，数字化已经成为融创三年规划重要任务之一。

　　整体而言，融创长期主义的发展架构已搭建完成，地产主业与“地产+”业务相互赋能，并形成很强的协同效应，并储备未来长期增长点。

　　无论行业走向如何，能在新周期下拥有突破业务边界的能力，有构建综合竞争力的实力，能在见顶的规模之下，顺利寻找新的利润点，那么，融创已经成功定义了房地产市场高质量发展大势下的长期增长形态。