万亿市场迎重大利好！证监会重磅发声 公募REITs关键制度将迎新进

　　在接受券商中国记者采访时表示，2021年11只REITs发行上市并平稳运营，但与成熟市场不少规模超千亿元人民币的REITs相比，当前境内公募REITs上市初期资产管理规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。试点原始权益人普遍为各行业领先的基础设施龙头，多持有大量符合质量标准的基础设施资产，因此在不断扩大REITs试点数量的同时，尽快引入扩募机制推动现有项目实现优质资产的持续注入，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件。

　　表示，存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢：原始权益人实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；基金管理人通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增流动性改善；市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

　　资管REITs团队认为，扩募机制的引入对国内基础设施REITs市场的发展具有重要意义。对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一基础设施项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活跃，为基础设施资产大宗交易提供了“定价锚”和流动性，同时大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对基础设施REITs发起人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人通过REITs实现资产盘活的意愿起到了重要促进作用。

　　推动保障性租赁住房公募REITs落地

　　证监会指出，目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

　　表示，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋，改善租购比例是未来中国住房市场发展的主旋律之一。其中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

　　也认为，公募REITs助推保障性租赁住房市场良性发展：

　　一、有效补充保障性租赁住房现有融资渠道。目前保障性租赁住房以债务性融资为主，权益融资手段匮乏抑制了行业投资能力。保障性租赁住房公募REITs可为新项目投资提供资本金、提升保障性租赁住房行业直接融资比例、降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险。

　　二、实现保障性租赁住房良性投资循环。保障性住房新增投资压力较大，公募REITs可盘活前期建设形成的大量优质资产，提前收回沉淀资本金，缓释新增项目建设压力。对于发行人来说，可以借助公募REITs建立可持续发展的“开发、运营、盘活”的低成本、低杠杆经营模式，实现保障性租赁住房良性投资循环。

　　三、引导运营管理机构提升运营水平和服务质量。公募REITs是公开募集并交易的金融产品，底层资产运营数据将完整透明的向资本市场披露，其次产品端会设定市场化运营管理考核机制，市场监督和运营考核机制将推动运营机构不断提升运营水平和服务质量，建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制。