中国房地产是否过剩？

　　2000年至2020年间，全国累计建造的住宅商品房数量为1.82亿套，若按户均90平方米来计算，全国住宅商品房销售面积总共达到了164亿平方米，另外我国高档公寓（复式楼房和别墅型）累计销售面积共约9.18亿平方米，若按户均120平方米的面积计算，高档公寓约有756万套。

　　根据我国城镇家庭居民户均人口为3.2人的数据可以推算出目前城镇所有的住宅商品房能够供7.8亿人居住。

　　中国有14亿人，城镇化率为60.6%（2019年），也就意味着将近8.4亿人居住在城市里，还有5.6亿人居住在农村，而住宅商品房几乎仅供于城市，绝大多数生活在农村的人居住在宅基地或自建产权房，对住宅商品房的需求不大。

　　探究我国房地产市场的住宅商品房供应是否过剩，除了其本身的存量数据和增量数据与人口、城镇化率等数据进行匹配分析以外，还得深入分析以下三个方面的情况：

　　A）现阶段的人口年龄结构及其未来的变化；

　　B）经济增量及其生产效率对城乡二元对立结构的改善程度；

　　C）房地产行业本身的供需结构性问题。

　　1、人口年龄结构的问题

　　自1999年以来，我国已步入老龄化社会，而2016年颁布二孩政策以后，新增人口出现峰值，为1786万，往后五年逐渐下跌。

　　2019年的新增人口只有1465万，而死亡率却有998万，人口自然增长率仅为0.36%。

　　第七次人口普查数据迟迟没有公布，而2020年公安部统计的新增户籍登记人数为1003.5万，目前的总和生育率只有1.5左右，不仅低于国际认定的世代更替水平所需的总和生育率标准（其数值为2.1，即每对夫妻平均至少要生育2.1个孩子），而且已跌破国际认定的新增人口警戒线）。

　　有关专家预计总人口峰值将出现在2022年，而人口负增长将出现在2027年。

　　对于人口年龄结构的变化，可以采用现阶段人口年龄结构分布的数据并以此推测未来人口年龄结构的变化：

　　根据2019年《国民经济和社会发展统计公报》显示，各年龄段占人口分布中，0-15周岁为17.8%，16-59周岁为64%，60周岁及以上为18.1%，其中65周岁及以上为12.6%。

　　我国未来30年的人口老龄化趋势十分严峻，数据显示，到2050年，我国60周岁及以上的人口占全国总人口的34.1%，其中65周岁及以上的人口占全国总人口的比重更是高达28.1%。

　　21世纪20年代，我国60周岁及以上的老年人口将达到2.55亿，而到了30年代，我国老年人口将达到3.71亿，40年代的老年人口是4.37亿，50年代的老年人口则是4.83亿。

　　与老年人口的增长相对应的，就是年青和中年劳动力人口的减少，按照以下我国人口数量的预测数据图来分析，往后30年的时间，平均每年净减少约1000万左右的劳动力人口。

　　老龄化和少子化所造成的人口净减少将会影响劳动力人口结构，从以上数据及预测可知，未来的劳动力人口结构失衡是大概率事件。

　　而一旦劳动力人口下降，几乎所有的经济需求都会下降，当然也包括住宅商品房等房地产市场领域的需求。

　　我国的城市与乡村发展长期呈现出发展不对称的情况，协同效果不佳，甚至使乡村的发展被迫由城市的需求驱动，这就造成了诸多因城乡二元结构而显现的问题，其中一个就是住宅建设呈现出地域所属产权的不对等。

　　城市的住宅商品房建设，产权分明，国土资源使用权、房屋居住权、个人财产所有权等应有尽有，而农村的宅基地和自建房屋却仅拥有国土资源使用权，不具有个人财产所有权。

　　除此之外，诸如交通运输网络、医疗卫生机构、国民教育资源等与之配套的公共用品建设也呈现出城乡二元结构性分化的特点，农村旱的旱死，城市涝的涝死。

　　另外，农村的人口少子化、老龄化问题相比城市则显得更为严重，这就导致未来的城镇化建设速度势必放缓，农村人口涌入城市的流动性势必被削弱，自然也就消化不了城市里那么多的存量住房，纵使农村人口持续净流出，也不会再像过去那样，造就城镇化建设的高速增长。

　　3、房地产的供需结构性问题

　　由第一、二点，我们得知人口年龄结构失衡和城乡发展不均衡会反过来影响包括房地产市场在内的所有国民经济领域，导致居民的需求持续萎靡。