2天时间超10家房企被下调评级央行积极发声能否吹来政策“暖风”

　　从报告来看，因销售和现金流疲软引起的流动性减弱、再融资受阻是导致上述企业评级异动的主要原因。事实上，开发商被下调评级的事件时有发生，但一日之内密集下调多家房企评级的动作却鲜少见到。

　　对于这一现象，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《国际金融报》记者采访时表示，近期数家开发商的债务违约事件使得外界认为房地产企业的实际偿债能力被高估，“对行业的风险需要重新做评估。”

　　事实上，近期频繁调整开发商评级的机构并非只有。有行业人士告诉记者，此次被穆迪调整评级的企业大部分都已被其他机构下调评级。

　　以为例，10月18日，穆迪将的公司家族评级(CFR)下调至“B3”，将富力香港的公司家族评级下调至“Caa1”，评级展望均为负面。

　　穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，富力地产在未来6至12个月内将有巨额债务到期，尽管公司专注于加速销售和资产处置，但在融资条件紧张及市场环境下行的情况下，其能否获得足够的现金流偿还到期债务存在不确定性。

　　标普及惠誉亦给出了同样的观点。

　　10月11日，标普在报告中宣布将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-”，展望为负面；9月13日，惠誉下调富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级展望为“负面”，并确认上述评级为“B+”。

　　若说“三道红线”全中的富力地产被下调评级属于情理之中，那么基本面较为正常的中南建设、佳兆业、等企业同时被下调评级则有些意外。

　　10月18日，穆迪将中南建设公司家族评级(CFR)下调至“B2”，并将其境外全资子公司发行的高级无抵押债券评级从“B2”降至“B3”。

　　穆迪分析师Daniel Zhou表示，在中国房地产行业资金紧张的情况下，中南建设的财务指标将在未来6-12个月内减弱。

　　标普也于10月12日将中南建设的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，并将该公司担保的美元票据的长期发行评级从“B”下调至“B-”。

　　其认为，在信贷条件和监管收紧的情况下，合同销售下滑将导致中南建设的现金流稳定性面临较高风险。标普预计，其受侵蚀的利润率和捉襟见肘的土地储备将使公司杠杆率在未来12-18个月内上升到7倍。

　　、绿地控股等公司也没能逃过标普的“点评”，二者皆在近期被下调评级。

　　有媒体统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普共下调了91次中国开发商的评级，是今年上调评级次数的三倍。若加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。

　　下半年频繁发生的债务违约是催生市场悲观情绪的重要因素。

　　李宇嘉向记者表示，今年有多家房企到期债务违约，其中甚至包括一些财务结构看起来颇为“健康”及信誓旦旦表示无偿债压力的企业。这类事件导致外界认为房地产企业的实际偿债能力可能被高估。

　　继华夏幸福、蓝光发展后，新力控股、恒大集团、花样年及当代置业等规模房企也在近期透露了公司所面临的流动性问题，其中最令外界感到意外的当属花样年。

　　10月4日晚间，花样年披露公告称，公司约有2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款。不同于泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等企业，该公司的爆雷毫无预警。

　　从半年报来看，花样年上半年的各项经营指标均保持向上增长，账面货币资金尚有271.8亿元，“三道红线”也仅踩中一条。

　　其管理层在今年的中期业绩会上对外界表示，公司将通过自有资金偿还年内到期的美元债券。9月20日，花样年还曾发布澄清公告，表示公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在流动性问题。

　　10月11日，公告表示，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。

　　据悉，该笔美元债目前的剩余本金金额为2.5亿美元，但从财务报表看，截至上半年，公司尚有136.24亿元的货币资金，且“三道红线”仅踩中一条。

　　在手握百亿现金却无力偿债的背景下，评级机构批量下调开发商评级的动作似乎就变得更好理解。上海中原地产市场分析师卢文曦坦言，目前开发商短债违约的状况较为严重，机构下调房企评级也是情理之中。

　　克而瑞数据显示，2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超2020年同期水平，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

　　频繁债务违约的另一面是融资端的受阻及销售端口的遇冷。

　　CAIC数据显示，8月房企在海内外总计发行债券537亿元，环比跌40%，同比跌53%。截至8月底，房企在海内外发债累计融资总规模约6819亿元，同比下降16%，融资规模累计增速较前7月加速下滑。

　　下行趋势持续至9月。截至9月17日，9月房企境内外发债总量434亿元，同比下降21.5%，平均发行利率上升至5.1%。

　　销售端来看，9月百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP 30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　国庆长假期间的销售情况同样不乐观。诸葛找房数据显示，其国庆长期期间监测重点15城新房成交8026套，较去年十一假期下降15.6%。

　　面对将要到期的债务，“输血”渠道收紧的开发商们纷纷开启回购等模式自救，以此向市场传达信心，如、建业地产、中国奥园、银城国际、禹洲集团等房企。

　　自7月份以来，的回购动作一直不断。10月18日晚间，其公告表示，公司已购回2021年11月票据累计本金总额达3300万美元，占2021年11月票据初始发行本金总额约16.5%。

　　中国奥园则在近期偿还了一笔15亿元的境内债券。至此，该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。

　　10月12日，公告表示，公司于10月1日至10月11日期间已从公开市场回购本金总额1428万美元的票据， 占2021年11月票据初始本金总额3.57%；在回购票据的同时还在增持公司股权，10月15日，该公司董事长林龙安耗资292万港元于市场上增持300万股公司股份……

　　除企业不“躺平”外，央行亦在近期释放积极信号。

　　10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜提到，部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存误解，相关部门已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

　　此次新闻发布会是中央在近一个月内第三次提及房地产行业。

　　在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，此次会议将有利于当前房地产市场情绪的修复，以及金融市场的常态化运转，“预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。”

　　李宇嘉也称，违约事件处理完毕后，市场就会恢复畅通。四季度，随着准确把握地产金融审慎监管(适时调整地产金融政策)、部分新开工项目得到支持，按揭发放加速，房企的资金问题将会得到缓解。

　　不过也有内部人士表示，银行若放闸也只是适度放闸，“这是双向作用的结果”。

　　其指出，目前房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，将尽量做到应放尽放。另一方面，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。