存量房贷利率调降已“箭在弦上”，房贷仍是各大银行争夺的“优质资产”

　　称最快本月内就会发生第一次调降，涉及的房贷达约合35.3万亿元，部分房贷可能立即下调50个基点。

　　根据国盛证券分析师马婷婷计算，2023年9月之后存量住房贷款加权平均利率为4.29%，叠加LPR的下调，她预计存量按揭贷款的利率水平低于4.2%。但今年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新发放之间利差约80基点。

　　2024年，央行分别在2月和7月合计下调五年期LPR共计35个基点，也将在之后影响房贷利率的重新定价。重新定价后，马婷婷预计实际存量住房贷款利率和新发放之间的利差或将小于45个基点。她按照存量房贷利率下调45个基点计算，以2023年末为基准，上市银行按揭贷款平均占比21%左右，对净息差的负向影响约6基点，对上市银行净利润增速影响约-5.3pc。其中，国有大行按揭贷款占比相对更高，对息差拖累约7基点，对净利润增速影响约-6.1pc。

　　但是，与此同时马婷婷和颜湄之都认为，存量房贷利率的下调会伴随着负债端存款利率的下调。马婷婷表示，考虑到当前上市银行息差压力仍较大，若后续存量按揭利率调降政策正式落地，预计后续也会有负债端“减负”政策跟进。

　　因此，

　　对于存量房贷利率调整的讨论，首先在于下调存量房贷利率是否能够达到预期效果。

　　对于这一问题的讨论的假设在于，是否缩小或者拉平了存量房贷和新发放房贷利率的利差，会减少提前还贷的趋势。

　　某城商行业内人士对本刊表示，

　　平安证券袁喆奇也在研究报告中指出，上半年金融机构的按揭贷款半年末同比负增2.1%，提前还贷以及地产销售的低迷拖累整体贷款增长。

　　农业银行在财报中表示，2024年上半年个人住房贷款投放3096 亿元，但个人住房贷款余额减少了约1000亿元。

　　对于这一问题，马婷婷在研报中表示，考虑到近年来国内房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求，若再次下调存量房贷利率，或将明显减轻居民利息负担，改善消费者预期，增强消费能力和消费信心。

　　降低存量房贷利率无疑会降低居民还贷压力。一位房贷总额320万元的居民对本刊表示，她的房贷利率为4.2%，“我就是那个差80基点的人”，如果降低至80个基点，她一个月房贷压力预计将减少2400元。

　　根据各家银行的半年报，2024年上半年工商银行的个人住房贷款不良率从2023年底的0.44%提高至0.6%；农业银行的不良贷款率也从2023年底的0.55%提升至0.58%；交通银行个人住房贷款不良率从2023年底的0.37%提高至2024年上半年的0.48%；建设银行的个人住房贷款不良率从2023年底的0.42%提升至上半年的0.54%；中国银行个人住房抵押贷款的不良率从2023年底的0.48%提高至今年6月底的0.55%。

　　邮储银行是六家国有行中的唯一例外，邮储银行个人住房贷款不良率从2023年底的0.55%降低至2024年上半年的0.5%。

　　如工商银行2024年上半年个人住房贷款不良贷款率0.6%，全行不良率为1.35%。农业银行上半年个人住房贷款的不良率为0.58%，也大幅低于全行1.32%的不良率。这也正是银行当下仍更愿意加大个人住房贷款投放的原因所在。

　　如建行在半年报中表示，下半年，零售信贷攻坚行动，重点是保持个人住房贷款市场领先地位。中国银行也在半年报中表示，该行持续加大房贷投放力度，可比同业市场份额比上年末实现提升。