中金：国常会房地产表态积极 交易性机会再现

　　中金发布研报称，本轮周期以来，尽管房地产板块整体呈现长期受基本面拖拽向下、短期受政策作用波动的特征，但年初以来政策频率提高、波段渐短、波幅渐窄的特点也渐趋明显，在实体市场风险能够得到一定控制的前提下，板块可能在“小步快跑”的政策作用下呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。

　　短期内政策可能的着力点有二。其一，进一步因城施策优化房地产限购、限贷政策。截至目前，北、上、深的楼市政策仍略严于2014-2016年的历史低位，其他城市多数均已与当时基本可比。供需基本面更好、政策放松空间更大的超高能级城市如采用“一区一策”方式调整，以期在供给能力充分的区域引入外来需求，则可能带动其价格预期阶段性企稳，弹性和延续性视政策调整节奏和需求引入速度而定。

　　其二，进一步压实城市房地产协调融资机制的落地。局地的好转并不意味的行业整体下行压力的解除，在新房销售仍疲弱的背景下，“项目白名单”支持的充分落地仍是缓解“保交楼”风险的关键环节，如何在该过程中平衡“市场化、法制化”的执行原则和“防范系统性风险”的整体目标，或将是接下来“压实机制落地见效”的主要发力点。

　　更广泛、持续的修复仍须关注“有效激发潜在需求”的举措推进落地，这或是个渐进过程

　　此次国常会对需求端的新表述为“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”，相较于以往“支持刚性和改善性购房需求”的表述，更有“治本”之意；从中期维度来看，政策的发力程度可能超出单纯限购、限贷调整以改善局地楼市的范畴，而是对于更广泛空间内潜在需求的整体拉动。

　　如此前报告所述，中金认为“三大工程”的落地可能是实现这一目标的有效方案，尽管目前各地实际可考的城中村改造专项借款放款额度仍在百亿元规模，但授信额度已达近万亿元；如政策端能自上而下地在资金使用范畴、项目推进节奏方面给予更多支持，结合利率的适度调降，或能达到“有效激发潜在需求”的目标，带动行业基本面好转。考虑到项目较为分散，中金认为推进过程可能是渐进的，建议持续关注相关进展及居民预期反馈。