新房市场持续降温 土地市场分化格局持续蔓延

　　2021年，南京楼市在开局的时候呈现出供销两旺的格局，但步入三季度后，楼市并没有延续上半年的热度。房企也针对市场变化，通过以价换量、降低首付等积极调整营销策略，但从数据表现来看这些举措也难掩降温事实。

　　记者从circ数据了解到，南京商品住宅（普通住宅+别墅）供应与往年的数据相比，今年的供求量价均达到了近五年的峰值，但进入三季度以后，成交乏力。此外在土地市场，从南京今年三次集中供地土拍的结果来看，呈现明显的高开低走的局面。但相比其他城市的全面遇冷，南京土拍表现出一定的合理性与韧性。

　　新房市场：上半年度供销双增，三季度以来供需持续承压

　　从circ数据来看，截至12月22日，南京商品住宅（普通住宅+别墅）供应1295万方，成交1171万平方米，供求比1.11，成交均价29440元/。与往年的数据相比，今年的供求量价均达到了近五年的峰值，其中供应环比上涨4.22%，成交上涨17.48%，成交价上涨13.23%。

　　分板块情况来看，江北、江宁、城北和城南板块供应及成交量居前，江北板块截至12月22日供应390.49万平方米，成交383.49万平方米，稳居全市各板块供求量首位。城南板块今年的出货量相比于往年十分可观，达到170.08万方，环比去年上涨68%。城中板块以54324元/的成交均价领跑各板块，其次是河西50665元/和城东41023元/，高淳、溧水板块仍是价格洼地。

　　分月度来看，2021年成交量主要集中在上半年度，成交量同比涨幅明显，市场呈现供不应求的状态。上半年度南京商品住宅成交量达到768万平方米，创下近五年新高，占比年度总成交量的66%。从政策环境来看，上半年虽然政策频出，但基调是围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，因此市场发展健康度较高，供销量价表现稳中有升。此外，得益于全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，南京人口流入加速，给楼市注入了新的购买力，整体市场活跃度趋高。

　　进入到下半年，楼市先是被7月突如其来的疫情打乱了节奏，供应量骤减，8月仅有1.36万平方米的新房供应量，整体市场按下暂停键。疫情结束之后，南京楼市回归常态，但从数据表现来看，供求方面均同比去年有所下降。进入三季度以来，中央对于“房住不炒”和房价调控显示出很强的决心，重点城市楼市调控不断，加上房贷利率普涨，放款周期拉长，严查首付贷，以及预计的学区改革和二手房指导价出台，不管是购房者或是房企观望情绪都很浓厚。传导到市场，不仅是远郊冷门项目去化成难题，就连以往热门项目都出现了报名人数锐减的情况，种种原因都导致了下半年南京成交乏力。

　　土地市场：流拍率攀升，分化格局持续蔓延

　　从南京今年三次集中供地土拍的结果来看，呈现明显的高开低走的局面。但相比其他城市的全面遇冷，南京土拍表现出一定的合理性与韧性。

　　南京今年520集中供地首拍，共吸引80余家房企报名，部分热点地块报名人数超30家，触顶摇号地块占比达71%，房企拿地积极性高，多家外地房企首进，整体热度颇高。

　　二轮土拍，将“定品质”纳入土拍规则，同时，提高部分地块的竞买条件，限制地块报名总数以及限转让等，并将溢价率限定在15%以内。从结果来看，由于规则的升级，外加融资难度持续居高、资金链偏紧，房企在拿地上更加谨慎。这也导致了二轮土拍降温明显，房企报名数下降，流拍率（含终止出让）达23%，但仍有11宗热点地块触顶，地块热度呈现分化。

　　三轮土拍，市场持续降温，流拍率达26%（含终止出让），较第二批次土拍流拍率上升了3%，且底价成交率上升了14%，触顶摇号地块仅有5宗。房企集中“抢地”的现象不再，在当前楼市大幅降温的环境下，房企规避市场风险，拿地更加趋于理性。

　　展望：南京强大的人口吸附力和经济实力是市场基石

　　综合来看，疫情、金融杠杆、抑制投资举措等，对于市场预期产生了诸多影响，房地产的投资属性将进一步弱化。短期内市场仍然承受较大的下行压力，无法恢复到以往的行情，收缩规模、加速回款，将是未来一段时间的主旋律。对于市场之后的走向，也无需过度悲观，历经调控后的市场是更趋于稳定健康的。同时南京作为新一线城市，自身有强大的人口吸附力和稳健的经济实力，这些都是房地产市场平稳运行的基石。