月供房贷降了 LPR“降息”！专家认为楼市可能触底！

　　此前，2021年12月20日，央行发布公布了12月LPR，其中一年期利率调整为3.8%。2021年12月LPR调整前，一年期LPR连续19个月维持在3.85%，五年期LPR连续20个月维持在4.65%。

　　对于此次LPR利率中，5年期利率下调了5个基点，为4.60%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示该数据有三个特点：

　　第一、这是21个月以来首次出现5年期LPR下调的情况。上次调整出现在疫情后开复工的关键阶段，即2020年4月份，本次调整也有相似性，和经济下行压力较大有关。

　　第二、此次下调也是在央行持续降准、MLF降息、国外市场加息等大环境下进行的，总体上市场各端对降息的预期较为强烈。

　　第三、此次降息恰处于年初，进一步体现了今年货币政策释放流动性、降低资金成本、稳定经济增长的导向。

　　此次央行降息，将传导到房贷市场中，正面和减负效应明显。以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4.65%，此时月供额为5156元。而此次利率调整后，LPR为4.60%，此时月供额为5126元。如此计算，月供额减少了约30元。若考虑到商业可贷资金后续更加充裕、利率有进一步下调的空间，那么类似减负效应将更为明显。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为LPR降低是在预料之中。

　　货币边际宽松通道打开。去年12月以来，中央经济工作会议定调，明确“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，央行马上降准并下调LPR利率之后，市场对于货币政策边际放松已经形成了公示。1月17日，央行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)和1000亿元公开市场逆回购，两者均下降10个基点，预示着1月20日LPR下调，这在预料之中。

　　额度供求缓解。去年四季度以来，由于商品房销售下降，对房贷需求下降，额度不紧张了。同时，近期大房贷额度增加，房贷供需关系更加缓解了，5年期LPR下降在情理之中。

　　本次非对称降息，5年期降幅略低于预期

　　一年期LPR降低10个基点，延续了12月20日降息的幅度和节奏，主要是由于PPI-CPI存在剪刀差，实体投资积极性不足，贷款需求下降，银行贷款也走低的情况下，需要通过直接降息，降低借款成本，将实体贷款需求激活。同时，5年期只降低了5个基点，略低于预期。

　　因为，12月房地产数据相对11月有下滑。比如，12月开发投资降速从-15.6%扩大至-24.1%；开工从-21%扩大至-31.2%；土地购置从-12.5%扩大至-33.2%；开发商资金来源，从-7.0%扩大至-13.9%。比如，12月居民信贷新增3716亿元，同比少增1919亿元。

　　其中，尽管有高基数的影响，但10-11月份按揭正常化以后，前期积压的按揭贷款释放殆尽，但12月市场需求较为孱弱，新增按揭需求并不大，导致贷款下降，12月商品房销售反弹趋势也不如11月大，珠三角还在探底下行。因此，市场预期5年期LPR会下降10个基点。但此次，仅下降了5个基点。

　　李宇嘉表示，本次下调传达了稳定但不刺激的信号。

　　12月未降低5年期LPR，主要是考虑到担心给市场传达刺激、托底楼市的信号。彼时10-11月楼市正在触底回升。但到了1月份，12月楼市数据差，考虑到“三稳”、“三保”(保交楼、保民生、保稳定)，迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，激励银行降低贷款利率，积极放贷，激励购房者入市。

　　上一次调降5年期LPR还是2020年4月的事，这也是20个月来首次房贷降息，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款，确保房屋交付有作用，但更重要的是其信号意义重大。

　　降息通道或打开。1月1-14日，30城商品房成交面积同比-24.9%，景气度仍然处在2012年以来的同期最低水平。1月份楼市继续疲弱的话，还会继续降低LPR。

　　从12月和1月份数据看，楼市依旧疲软，主要是由于开发商信用风险、房住不炒的力度加大(比如房产税)、信用杠杆被控制、土地市场疲软等等所导致。当下，预期转弱，需求收缩已导致行业稳定、金融风险问题，稳定楼市的诉求大于继续控制楼市的诉求。

　　因此，预计在降息以及国家再次鼓励返乡置业、春节住房消费，各地纾困楼市等作用下，一季度楼市或开始触底。

　　严跃进也认为，此次央行降息政策，对于房地产市场将产生积极的影响，总结来说，有助于提振房地产市场的景气度。第一、从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企愿贷敢贷，较好激活房企2022年的投资和新开工意愿。第二、从购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力房地产业朝更稳的方向发展。

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